In een recente zaak boog het vredegerecht van het 6e kanton Antwerpen zich over een handelshuurgeschil dat betrekking had op de hernieuwing van de handelshuur.
De huurhernieuwing vindt nooit automatisch plaats, maar moet steeds door de huurder aan de verhuurder worden gevraagd op de wijze die artikel 14 van de Handelshuurwet voorschrijft en dit op straffe van verval.
- Per gerechtsdeurwaardersexploot of per aangetekende brief;
- Ten vroegste 18 maanden en ten laatste 15 maanden voor het einde van de lopende huurovereenkomst;
- Met vermelding van de voorwaarden waaronder de huurder bereid is de nieuwe huur aan te gaan;
- En met de vermelding dat de verhuurder geacht wordt in te stemmen met de hernieuwing onder de door de huurder voorgestelde voorwaarden, indien hij niet binnen 3 maanden op dezelfde wijze kennis geeft van zijn gemotiveerde weigering van de hernieuwing of van andere voorwaarden.
In dit geval had de huurder om de hernieuwing gevraagd aan de geldende voorwaarden.
De verhuurder kan dan op verschillende wijzen reageren op een aanvraag tot huurhernieuwing die hij van zijn handelshuurder ontvangt:
- hij kan onder bepaalde (strenge) voorwaarden de huurhernieuwing weigeren.
- hij kan nalaten te reageren. Indien de verhuurder de aanvraag heeft ontvangen en hij een termijn van drie maanden voorbij laat gaan zonder te antwoorden, wordt hij geacht met de huurhernieuwing akkoord te gaan.
- hij kan uitdrukkelijk instemmen met de huurhernieuwing, al dan niet aan andere voorwaarden.
In dit geval stemde de verhuurder principieel in met de huurhernieuwing, maar met de enige uitzondering dat de huurder voortaan de
onroerende voorheffing voor haar rekening moest nemen. De verhuurder argumenteerde dat wat handelshuurovereenkomsten betreft de onroerende voorheffing gebruikelijk ten laste van de huurder wordt gelegd.
Gaat de handelshuurder niet akkoord met de door de verhuurder geformuleerde tegenvoorwaarden, dan dient de handelshuurder zich – op straffe van verval – binnen de dertig dagen na het antwoord van de verhuurder tot de rechter te wenden, wat in deze ook gebeurde.
De huurder vatte de vrederechter op basis van artikel 18 van de Handelshuurwet. Partijen beslisten vervolgens onderling om het debat te beperken tot de onroerende voorheffing. Dit was het enige punt waarover de vrederechter uitspraak moest doen.
In een tussenvonnis van 19 juni 2023 besliste de vrederechter dat de hierboven vermelde argumentatie van de verhuurder niet afdoende was om de huurovereenkomst in die zin te wijzigen en te hernieuwen.
Echter liet de verhuurder ook optekenen dat hij in het kader van de huurhernieuwing niet had aangedrongen op een hogere huurprijs, maar bij wijze van compensatie voor het toestaan van de huurhernieuwing aan de geldende voorwaarden, van de huurder verwachtte dat hij de onroerende voorheffing zou betalen.
De vrederechter interpreteerde dit argument van de verhuurder als dat de huurwaarde van het pand was gestegen, en de verhuurder dit gecompenseerd wilde zien door de onroerende voorheffing voortaan door de huurder te laten betalen. Het geschil heeft daarom volgens de Vrederechter betrekking op de huurwaarde van het pand en niet op de onroerende voorheffing.
Een geschil over de huurwaarde van het pand wordt beslecht door een vergelijking te maken van de oorspronkelijke en actuele huurwaarde.
In een casus waarin partijen meenden het debat te kunnen beperken tot de contouren van de onroerende voorheffing, zal het debat nu dus toch gaan over de huurwaarde van het goed.
Wordt vervolgd…
Klik hieronder op de foto's van de auteurs Stéphane Gevers en Sibel Angelov om hun andere artikels te lezen.
