Een van de meest opmerkelijke wijzigingen in het nieuwe goederenrecht is de mogelijkheid tot een eeuwigdurend opstalrecht. Niet alleen werd de maximale duurtijd van het opstalrecht opgetrokken van 50 jaar naar 99 jaar (art.3.180, eerste lid nieuw BW) om in overeenstemming te komen met de maximale duurtijd van erfpacht, maar onder bepaalde strikte voorwaarden is het zelfs mogelijk om een eeuwigdurend opstalrecht te vestigen.
Artikel 3.180, tweede lid nieuw BW bepaalt dat het opstalrecht eeuwigdurend kan zijn zolang het door de eigenaar van de grond gevestigd is:
Vooral de tweede hypothese, die een zogenaamde ‘volume-eigendom’ mogelijk maakt, is revolutionair. Onder deze complexe en heterogene vastgoedprojecten, worden projecten verstaan die bestaan uit afzonderlijke eenheden met verschillende bestemmingen. Als voorbeeld kan worden gedacht aan een gebouw met commercieel en residentieel gedeelte dat daarnaast nog beschikt over een ondergrondse parkeergarage, waarbij ieder deel een aparte toegang heeft en er geen gemeenschappelijke delen zijn. Dit betekent echter niet dat er geen gemeenschappelijke voorzieningen kunnen zijn.
Het nut van deze bepaling is vooral dat het tegemoet komt aan vraag van de praktijk om een soepeler wettelijk kader te voorzien voor grote complexe gebouwen. Partijen kunnen op deze manier immers het rigide stelsel van appartementsmede-eigendom vermijden.
Toch moet het eeuwigdurend karakter van het opstalrecht enigszins genuanceerd worden. Het eeuwigdurende opstalrecht is immers vatbaar voor bevrijdende verjaring na 30 jaar als geen gebruik word gemaakt van het volume waarop het opstalrecht is verleend ( art. 3.16, 2° nieuw BW). Dit onderscheidt het eeuwigdurende opstalrecht van een ‘volume-eigendom’ in de strikte zin. Bovendien kan de rechter een eeuwigdurend opstalrecht dat sinds minstens 99 jaar bestaat opheffen wanneer dat recht ieder nut, zelfs toekomstig of potentieel, heeft verloren (art. 3.187 nieuw BW).
Artikel 38 van hoofdstuk 5 van de wet van 4 februari 2020 houdende Boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek, voorziet in een specifieke overgangsregeling voor overeenkomsten die opstalrecht vestigen of alle andere overeenkomsten die afwijken van de verticale natrekking en die zijn gesloten vóór de inwerkingtreding van de wet van 4 februari 2020. Indien dat opstalrecht voldoet aan de vereisten zoals in bepaald in art. 3.180, tweede lid, 2° nieuw BW wordt die overeenkomst van rechtswege geacht een eeuwigdurend opstalrecht te vestigen, als deze is gesloten zonder bepaling van de duurtijd of voor een onbepaalde duurtijd. Indien een duurtijd is voorzien voor meer dan 50 jaar, maar voor niet meer dan 99 jaar, is het opstalrecht geldig voor de contractueel overeengekomen duurtijd. Dus door in de notariële akte bij het vestigen van het opstalrecht te voorzien dat de duur 50 jaar of langer is wanneer de wet dit toelaat, zou men al kunnen anticiperen op de nieuwe wet.
Wilt u meer weten over het nieuwe goederenrecht? Contacteer onze specialisten Prof. Dr. Kristof Uytterhoeven, Mtr. Steven Slachmuylders en Mtr. Michel Fransen.
